手持ち現金を持っているので全額現金で建ててしまった方が得か、それとも、あえて住宅ローンを利用して住宅ローン減税を受けた方が得か？そういう悩みを抱いている人の中にはいます。では、果たしてどちらが有利なのでしょうか？

全額現金で建てる場合は、①ローンがないので支払い利息はゼロ、②住宅ローン減税は全く受けられないので所得税は満額払うことになる…。という特徴があります。

次に、住宅ローンを利用して住宅ローン減税を受ける場合は、①ローンの利息が発生する、②住宅ローン減税が受けられるため所得税は減額あるいはゼロになることもある…。という特徴があります。

以上の2つを金額面で比較してみます。

よって実質利息負担は15年間で75万円となり、1年あたりの負担が約5万円となります。実質は利率0.333％で1500万円の借り入れを行っていると同様のことになります。

全額自己資金としてマイホームを購入すると、家計に残るお金が減少します。

1500万円の住宅ローンを組むことで、団体信用生命保険に加入が可能になります。何かご主人にあったときには保険で借り入れ金が相殺され借金がなくなります。あわせて家庭には1500万円の資金が残りますので心理的にも安心です。金利が急上昇するのであれば、その資金で繰り上げ返済で借り入れを無くすことも可能です。

性能の高い一定の認定住宅を建てる場合には投資型減税という制度があります。これはローンの有無に関係なく、所得税が最大65万円が還付される制度です。
住宅ローン減税ではローン利息のほうが減税額より多くなるのが一般的ですが、ローンを利用しない場合の投資型減税では利息が発生しないため、減税額はそのまま手元に残ることになります。

どちらの選択肢を選ぶのかは皆様次第です。ぜひシミュレーションしておきましょう。

『頭金は少しでも多いほうがいいから』と、手持ち現金をすべて拠出しようとする人がいます。確かにその分だけ借入額が減少しますので、毎月のローン返済は軽くなります。しかし、長い人生において突然何が起こるかわかりません。家族の病気、リストラ、老親の介護…。これら万一の事態が発生したときに手元現金がほとんどゼロの状態ではとても不安が残ります。

マイホームが完成して登記をするとき、その所有者の名義によっては、余計な税金を払うハメになってしまいます。そんなことのないように次のポイントだけは押さえておきましょう。

共働き夫婦の場合

妻も資金を出したにもかかわらず、すべて夫名義とした場合には、その資金分が妻から夫へ贈与されたものとして贈与税金がかかってきます。そんな失敗をしないためにも、共働き夫婦が2人で資金を出し合ってマイホームを取得する場合には、2人の資金捻出割合（頭金＋住宅ローン）に応じて持分登記をすることが大切です。

親から援助を受ける場合の名義①

子が親から、住宅取得資金の援助を受けたときも、上記と同様にその援助額に相当する分は、親名義の持分登記をしなければ、親から子へ贈与があったものとみなされて贈与税がかかってきます。そこで、年間110万円までなら贈与税がかからない暦年課税を利用して、少しずつ子供名義の部分を増やし、残りを親との共有名義とする方法もあります。（この場合の生前贈与額は、親の死亡時には親の相続財産から除外される。また、その暦年贈与が有期定期金とみなされないための工夫も必要）親の持分は、家屋部分に比重を置いたほうが、のちのち有利となる場合があります。なぜなら家屋は年々減価償却によりその評価額が下落していくため、将来の親持分を買い取る際にその資金が少なくて済むからです。

親から援助を受ける場合の名義②

『相続時精算課税制度』を利用すれば、一定要件を満たす住宅取得資金の贈与については2500万円までは非課税となりますので、子単独の名義で登記することも十分可能となってきます。ただし、この場合の生前贈与額については、贈与者である親の死亡時に相続財産に加算されますので、上記①のケースに比べて相続税額が増える可能性もあります。

親から援助を受ける場合の名義➂

上記①・➁以外に、「住宅資金の贈与の特例」を利用する方法もあります。これは、両親や祖父母から住宅取得資金の贈与を受けた場合、一定額までなら贈与税が非課税となる制度です。➁の相続時精算課税制度と違い、親や祖父母の死亡時にその生前贈与額が相続財産に加算されることはありません。ちなみに令和6年中の贈与では、質の高い住宅を取得する場合は1000万円、それ以外の場合は500万円まで贈与税は非課税となります。この特例を受けるためには、一定の条件を満たし、かつ、贈与の翌年に確定申告を行う必要があります。

①、②、③の、どのケースが有利かは、親の財産額や住宅取得資金贈与額、本人の相続額、①の場合は暦年贈与の期間が何年なのか等によって異なってきますのでご注意ください。

生命保険の見直し

いま加入している生命保険をもう一度見直ししてみましょう。
例えば、①必要以上の死亡保障に毎月高額の保険料を払っていないか？、②今入っている生命保険は社会保険では補填できないようなものなのか？、③家族のどんな事態（死亡・入院等）に重点をおくべきか？などを、もう一度ジックリ考えてみましょう。現在生命保険に加入している多くの人が、『自分が加入している保険の内容をよく知らない』と答えています。

サラリーマンの場合、会社で加入している健康保険・厚生年金保険や労災保険等により、病気やケガの治療、入院等で働けなくなった場合の所得税補填、死亡時の遺族への生活補償など、生活を守るための基本的な部分は確保されています。
民間金融機関の一般的な住宅ローンでは、そのほとんどに、借主が高度障害になったり死亡した場合に、その時点でローンが終了する生命保険機能が最初から付保されています。また、フラット35の場合は任意ですが、ほとんどの人が『団体信用生命保険（機構団信）』に加入しています。これにより万が一の場合、残された家族には住宅ローンのないマイホームが残るため、生涯に渡り住居負担もなくなります（毎年の支出は固定資産税程度）。また最近では、ガンと診断された時点ですべての残債がなくなるガン保障特約付きもあります。

特に賃貸住まいの人にとっては、マイホームを住宅ローンで購入することで、これまでの生命保険の必要保障額を数千万円単位で減らすこともも可能になり、その結果、月々の保険料の大幅削減にもつながります。

住宅ローン減税の有効活用

住宅ローン減税による還付金を、そのローンの繰上げ返済（内入れ）に回せば、返済総額の減額につながります。内入れ時期は早ければ早いほど効果は大きく、また、返済方法は、内入れのたびに毎月の返済額が減っていく返済額軽減型より、返済額は当初のままで返済期間がドンドン短くなっていく期間短縮型の方が、より大きな効果が得られます。

働き方を考える

妻が新たにパートとして外で働く場合の年収の大きな分岐点は130万円です。それ以上になると夫の健康保険の被扶養者から外れ、妻自ら国民健康保険と国民年金に加入することになり、年間で20万円近い出費が生じます。130万円ギリギリの雇用契約であればそれ未満になるようにし、確実に130万円以上が見込まれる場合は思い切って正社員なみに働いて、家計を助けるという割り切りも必要になります。

60歳以上の人が会社に勤務して一定額以上の給料をもらうと、在職老齢年金制度に該当して、本来もらえるはずの年金が減額あるいは全額支給停止されます。そこで、勤務時間あるいは勤務日数を、その会社の正社員の四分の三未満にすると、厚生年金保険の被保険者資格に該当しなくなり、年金は1円もカットされることなく、満額支給され、給料もそのままもらえるようになります。個人事業を営む自営業者であれば、年金は本来の額が満額支給されます。

※令和6年10月からは、次に該当する場合、社会保険への加入が義務付けられます。該当した場合は、夫の健康保険の被扶養者から外れます。

• 週の所定労働時間が20時間以上
• 賃金が月額8.8万円以上
• 雇用期間のみ込みが2ヶ月超
• 学生ではない
• 起業の従業員数が51人以上

失業したり、所得が減ったら…

リストラ等で会社を退職し次の再就職のメドが立たないような場合には、早めに住宅ローンを借りた金融機関へ行き、住宅ローンの返済方法の見直し等について相談しましょう。金融機関では、ローン返済が困難となるような事業が生じた場合には、一定期間の返済額減額や返済期間の延長等の相談にのってくれます。

妻が会社員で社会保険に加入している場合、夫が退職して雇用保険の失業給付が支給されるまでの間、または失業給付が切れてから再就職が見つかるまでの間は、妻の被扶養者となる第3号被保険者の手続きを早急に行いましょう。これにより、その間の夫の国民年金および国民健康保険料の支払いは不要になります。

妻が専業主婦のために上記の方法が使えない場合や、もともと国民年金に加入している人でその所得が大幅に減ったような場合には、市区町村役場で国民年金の申請免除の手続きを行いましょう。これにより、毎月の国民年金保険料が免除あるいは減額されます。（減免されても受給権を得る）

• 住宅を買って何ヶ月かすると税務署から『お尋ね』という用紙が送られてきます。これは購入にあたり『贈与がからんでいないかや、裏金が動いていないか』などを調査するのが目的です。
  （税務署から特別に目をつけられている訳ではありませんのでご安心ください。）
• この『お尋ね』に回答しないからといって罰せられることはありませんが、そのことにより逆に税務署に不信感を抱かれる恐れもありますので、きちんと期日までに回答しておきましょう。
• ポイントは、資金計画の階段から資金の出所と名義、持分との関係をスッキリさせておくことです。具体的には次のような点に気を付けましょう。
  • 頭金を出すときには、それぞれの名義人の預金通帳などを通して金銭の流れをハッキリさせておくこと。
  • 借入金によるときは、『金銭消費貸借契約書』を作成し、キチンと保存しておくこと。
  • 親からの借入金については、特にチェックが厳しくなるので、返済は銀行の自動振替などを利用して行うなどちゃんと証拠を残しておくこと。
  • 共有名義による場合は、それぞれの持分割合と、頭金＋ローンの金額割合をほぼ一致させておくこと。
  • 親から、住宅取得資金の贈与を受けた場合には、キチンと確定申告を行って証拠を残しておくこと。

マイホーム購入時に必要になる費用としては、次のようなものがあります。

売買契約に必要な費用

• 売買契約書にかかる印紙税

住宅ローン契約時に必要な費用（一般に資金受取時に精算されます）

• ローン契約書にかかる印紙税
• 融資手数料
  • 住宅ローンを組む際の手続きにかかる手数料です。金融機関によって金額は異なり、定額だったり定率の場合もあります。
    例えば、3,000万円の住宅ローンを組んで、融資手数料率2.2%の場合、融資手数料は66万円となります。
• ローン保証料
  • 住宅ローンを組む際に、債務保証を保証会社とした場合に必要になります。
  • 連帯保証人を立てた場合は不要です。
  • フラット35は不要です。
  • 民間融資でも「保証料無料」のローンが登場しています。
• 団体信用生命保険特約料
  • 返済中、借主の万一に備える保険で、例えば、借主が死亡した場合に、残っている借入金を保険金で支払い、遺族がマイホームを手放さなければならない事態を予防します。
  • 金額は借入金額や返済期間によって異なります。
  • フラット35では任意加入ですが、民間融資では強制加入です。
  • フラット35の場合には年1回まとめて支払いますが、民間融資の場合には金利に上乗せされることが多く、別途の支払いはありません。
  • 生命保険料控除の対象にはなりません。
• 火災保険料
  • フラット35、民間融資のいずれもローン期間を保険期間とする火災保険に強制加入です。
  • 保険金額は、建物の時価いっぱいまでかけるようにします。
  • 保険料は通常は長期一括払いです。
• 地震保険料
  • 地震保険は任意ですが、火災保険では地震による延焼などに対応していないので加入しておいた方がよいと思われます。
  • 保険料は保険金額や契約期間、地域、構造などによって異なります。

登記に必要な費用

• 所有権の保存登記、移転登記にかかる登録免許税
• ローンの抵当権設定登記にかかる登録免許税
• 登記手数料（司法書士などに登記手続きを依頼する場合）
  • 建物表示登記
  • 所有権移転登記（土地）
  • 所有権保存登記（建物）
  • 抵当権設定登記（ローン）

その他

• 仲介手数料
  • 住宅の敷地などを不動産業者を通じで購入する場合には「売買価格×3％+6万円」（消費税別）の仲介手数料が別途必要になります。新築の建売住宅購入や中古物件などの不動産業者を通じて購入した場合は同様に仲介手数料が原則必要となる場合があります。
• 引越し費用